Oh, finalmente è tempo di vacanze. Vacanze per tutti. Anche per il tuo inquilino, quello a cui hai consegnato un balcone tutto fiorito. Vacanze anche per l’altro inquilino, quello che ha un bel terrazzo super-attrezzato: gazebo, sdraio, tavoli da esterno. Le ferie sono ferie e mai come quest’anno c’è voglia di scappare di casa. Perciò: Ciaone a tutti.
Eh però… c’è un però!
Le piante chi le annaffia? I cuscini bianchissimi del (tuo) divanetto di vimini chi li mette al riparo da eventuali acquazzoni ferragostani, pioggia, vento e souvenir piccioneschi?
Il terrazzo fiorito e curato piace a tutti gli inquilini e non a caso gli appartamenti dotati di uno spazio esterno bello e vivibile sono i più richiesti e appetibili. Ma sono anche quelli che richiedono più cura e manutenzione: bisogna innaffiare regolarmente, tenere puliti i chiusini per evitare che le foglie li intasino, preoccuparsi di riporre gli arredi da esterno a fine stagione per proteggerli dalle intemperie dell’inverno.
Purtroppo non tutti gli inquilini sono così zelanti e coscienziosi e a volte a fine locazione vengono riconsegnati appartamenti col giardino che è diventato una boscaglia e il terrazzo pieno di piante secche. Quando succede sei giustamente stizzito: ti tocca chiamare il giardiniere per cercare di salvare il salvabile e ripristinare una situazione di normalità, e devi pure buttare le sdraio in legno marcite a causa della pioggia di dicembre. Insomma, ti tocca investire tempo e soldi per rimediare alla scarsa cura dimostrata dal tuo inquilino.
Come comportarsi in questi casi? Puoi negargli la restituzione del deposito cauzionale? E soprattutto: come prevenire il verificarsi di queste spiacevoli situazioni?
Generalmente quando trovi le piante secche e il gazebo malridotto la tua prima reazione è: “Ora basta! “Ogni limite ha una pazienza!” Il terrazzo lo lascio spoglio e sguarnito. Se il prossimo inquilino vuole le piante e i divanetti da esterno se li compra da solo e se li porta via quando se ne va.”
E’ questa l’unica soluzione?
Cosa puoi fare per evitare di dover discutere a causa del gelsomino appassito?
L’ho chiesto all’Avv. Federico Falcucci, consulente legale di Solo Affitti; lui di beghe e discussioni in materia di locazione se ne intende ed è abituato a rispondere alle domande più bizzarre e impensabili.
Carla: Allora, Avv. Falcucci, le piante e gli arredi del terrazzo sono un optional o qualcosa di cui l’inquilino deve occuparsi e preoccuparsi?
Avv. Falcucci : le piante e gli arredi del terrazzo, così come quelli presenti all’interno dell’immobile concesso in locazione, essendo beni mobili risultano soggetti alla disciplina contenuta nell’articolo 1576 del Codice Civile, il quale così dispone:
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.“
Pertanto, durante la locazione, tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli concernenti il mantenimento dello stato di conservazione (fermo il normale deperimento d’uso), sono posti per legge in capo all’inquilino, essendo questi non solo custode dell’immobile ma anche dei beni mobili ivi contenuti, piante ed arredi compresi.
Carla: Bene, però spesso a fine contratto ci si trova a discutere per la scarsa manutenzione degli spazi esterni, talvolta abbandonati a loro stessi dall’inquilino. Cosa si può fare per incentivare il conduttore ad annaffiare, potare, raccogliere le foglie ecc? Minacciare di darlo in pasto ad una pianta carnivora?
Avv. Falcucci: beh, lascerei perdere le minacce…
È bene dare atto della presenza delle piante nel verbale di consegna dell’immobile, magari corredandolo di materiale fotografico a dimostrazione dello stato di salute delle stesse.
Al di là del dato normativo poc’anzi esaminato suggerisco, per evitare spiacevoli quanto frequenti equivoci, di esplicitare l’impegno del conduttore nel contratto di locazione, in modo che sia pienamente consapevole degli obblighi assunti. Non si tratta di un onere particolarmente gravoso, soprattutto perché chi stipula un contratto di locazione di una casa col terrazzo o giardino dovrebbe essere consapevole della necessità di prendersene cura.
“Ricordare” nel contratto di locazione che la manutenzione ordinaria riguarda non solo gli interni ma anche gli spazi esterni è utile anche nell’ottica della futura riconsegna dell’immobile, in modo da ritrovare le piante nel pieno della loro vitalità e gli arredi da esterno non ammalorati, prevenendo spiacevoli discussioni.
È saggio farlo anche se, ripeto, in base all’Art. 1576 del Codice Civile non sarebbe necessario, eccettuata l’ipotesi in cui le parti intendano derogare all’obbligo in esame “liberando” di fatto il conduttore.
Carla: Il locatore può trattenere il deposito cauzionale se a fine contratto scopre che il terrazzo, bello e fiorito al momento della consegna dell’appartamento, è diventato peggio del deserto del Gobi?
Cura delle piante e deposito cauzionale: come agire
Avv. Falcucci: a fine contratto, nonostante l’evidente inadempimento del conduttore circa l’impegno assunto nella cura delle piante, il locatore non potrà trattenere unilateralmente il deposito cauzionale ma dovrà agire in giudizio al fine di chiederne l’attribuzione (totale o parziale) per far fronte ai danni subiti.
Per intenderci, sarà il Giudice a dover accertare, valutare e dunque quantificare il danno, non il locatore.
La giurisprudenza di legittimità e quelle di merito sono ampiamente concordi nel ritenere imprescindibile l’avvio di una azione di accertamento del danno nel senso poc’anzi esposto.
In caso contrario, il conduttore potrà esigere la restituzione delle somme chiedendo al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo, al quale potrà anche seguire un pignoramento in caso di ulteriore inadempimento.
Ovviamente il consiglio che spesso mi capita di dare è quello di addivenire ad un bonario componimento della vicenda, anche per il tramite di una interlocuzione tra i legali delle parti e quindi mettere nero su bianco il risultato della transazione, così da evitare rivendicazioni da ambo le parti, ovviamente con l’auspicio che il futuro inquilino abbia il pollice verde.
Carla: quindi in pratica bisogna lavorare a monte, ovvero scegliere un inquilino consapevole del fatto che il terrazzo è e rimane tale e non può essere trasformato in discarica a fine locazione. Poi è bene ribadire il concetto anche nel contratto, in modo che l’impegno del conduttore sia esplicito.
Avv. Falcucci: si, direi che l’approccio è giusto
Carla: ottimo, grazie. Io però alla stipula del contratto la pianta carnivora me la porterei dietro. Così, tanto per promemoria J
Avv. Falcucci: Come dice? Pronto? Pronto? Scusi ma questa idea della pianta carnivora io non l’ho proooprioooo sentita, sarà che c’è poco campo …. Faccia buone vacanze, mi raccomando, perché mi pare di capire che ce n’è proprio bisogno.
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