Con l’emergenza sanitaria in corso ci si trova a dover affrontare difficoltà e situazioni a cui non siamo preparati e che ovviamente non sappiamo gestire.
In presenza di emergenze gravi, che riguardano il lavoro e la salute di tutti, siamo comprensibilmente portati a pensare che quelle legate al mondo degli affitti debbano passare in secondo piano, in attesa del loro turno.
Sto ricevendo in questi giorni una serie di telefonate di clienti che mi chiedono aiuto perché non sanno come comportarsi; gli inquilini, specie quelli di negozi e uffici, sono in difficoltà a causa del blocco delle attività non essenziali, le cui conseguenze verosimilmente si protrarranno per qualche mese.
Anche il comparto abitativo è in difficoltà, specie se il conduttore non è un lavoratore dipendente ma un professionista, che vede il suo reddito calare drasticamente. Chi svolge attività legate al mondo della cultura, dell’intrattenimento ecc si ritrova con una capacità economica mensile di fatto compromessa e il pagamento dell’affitto rappresenta una voce di spesa difficile da fronteggiare.
Cosa fare in questi casi? Come comportarsi?
La maggior parte dei proprietari si rende ben conto delle difficoltà ed è naturalmente disponibile a congelare o azzerare il pagamento del canone di locazione. Ma come gestire concretamente questa situazione, che tutti ci auguriamo sia il più possibile temporanea? In mancanza di specifiche disposizioni in materia, sugli affitti non riscossi ad oggi pesa l’imposizione fiscale, col risultato che oltre a non incassare nulla i proprietari di casa devono sborsare soldi di tasca propria per pagare le tasse sui canoni non percepiti.
Indubbiamente è una prospettiva poco piacevole ed è doveroso ricordare che se per alcuni locatori il canone è solo una rendita che si aggiunge allo stipendio o alla pensione, per molti altri è un importo su cui dover fare affidamento ogni mese.
Sarebbe quindi utile sapere cosa fare per fronteggiare questa piccola, specifica emergenza, che si inserisce in un’emergenza ben più grande dell’intera nostra economia.
L’istinto dei proprietari di case, negozi, uffici è quello di incrociare le dita, sperando di non ricevere la telefonata del proprio inquilino che annuncia l’impossibilità di pagare il canone per i mesi in corso e quelli a venire.
Il primo consiglio che mi sento di dare e che può apparire paradossale e autolesionistico è giocare d’anticipo: se sai che il tuo inquilino non può contare su un reddito certo o sai che appartiene ad una di quelle categorie professionali più colpita da questa emergenza e dai conseguenti blocchi, allora anticipa la telefonata e prendi la situazione di petto.
La consapevolezza che tu ti sia posto il problema e abbia pensato alle sue difficoltà dispone il tuo inquilino in uno stato d’animo non conflittuale, inducendolo ad una maggiore collaborazione nella ricerca di soluzioni condivise. E se è sempre stato un buon conduttore e ti dispiacerebbe perderlo, a maggior ragione devi fare questa chiamata.
Quindi, come prima cosa, alza il telefono e cerca di capire che intenzioni ha e come vuole o può affrontare questa crisi sanitaria e sociale.
In linea di principio ci sono differenze tra i contratti ad uso abitativo e quelli ad uso diverso come negozi o uffici; per questi ultimi le obiezioni dell’inquilino al pagamento del canone o la richiesta di moratoria appaiono legalmente e logicamente più fondate, mentre sembra meno evidente il diritto del conduttore di un’abitazione ad avere sconti o azzeramenti del corrispettivo per l’utilizzo di un bene di cui di fatto può disporre.
Per come ritengo vadano impostati i rapporti tra proprietario e inquilino – una continua ricerca di equilibrio e soluzioni, non uno scontro sanguinario su codicilli e sentenze pregresse – credo sia utile non fare distinzione tra i due tipi di contratto – abitativo e non – ragionando allo stesso modo per entrambi.
Quindi, dicevamo, telefonata al conduttore per capirne le intenzioni e le prospettive.
Vuole interrompere il contratto il prima possibile per contenere le spese? Vuole restare e ti chiede di congelare il pagamento per qualche mese?
Come vedi si aprono due possibili scenari differenti e ognuno porta ad una strada ben precisa.
Nel 1° caso – interruzione del contratto, più o meno immediata – si tratta di anticipare la riconsegna dell’immobile, concordando i tempi di rilascio e stabilendo una qualche forma di tutela a tuo favore (ad esempio la rinuncia alla pretesa dei 6 mesi di preavviso in cambio del diritto a trattenere in tutto o in parte il deposito cauzionale).
Nel 2° caso – prosecuzione della locazione e nuovo accordo economico – il focus si sposta sul tuo rapporto col fisco, a cui dovrai rendere conto del fatto che il canone effettivamente incassato è e sarà diverso da quello dichiarato in contratto, su cui l’Agenzia Entrate si basa per farti pagare le tasse.
E’ evidente che se finora il tuo inquilino non è stato un buon inquilino allora è logico auspicare la soluzione 1, puntando a chiudere il prima possibile un contratto che già ti faceva tribolare.
Se invece hai tutto l’interesse a tenerti stretto l’inquilino alcune ipotesi sono:
- tamponare il problema nell’immediato, attingendo al tesoretto del deposito cauzionale (che il conduttore dovrà reintegrare entro una certa data), lasciando immutato il contratto di locazione, in attesa di decidere il da farsi
- congelare il pagamento dell’affitto per qualche mese, stabilendo quindi che i canoni in corso debbano comunque essere pagati, anche se con modalità e scadenze più congeniali al conduttore
- stabilire subito di ridurre il canone per un certo lasso di tempo, dandone evidenza al fisco in modo da essere tassato su quanto effettivamente percepito e non su ciò che è scritto nel contratto
Qualunque sia l’accordo raggiunto è necessario metterlo per iscritto.
Non c’è un’alternativa migliore dell’altra o valida in assoluto. Lo scenario generale è vago e incerto perciò per individuare l’opzione capace di mettere d’accordo entrambe le parti è necessario ragionare non in astratto ma esaminando la specifica situazione, che è appunto unica e incomparabile. Tu conosci il tuo inquilino, la sua situazione reddituale e le sue prospettive e sai quanto sia importante fare in modo che il rapporto prosegua; devi quindi tenere ben presenti tutte queste variabili quando ti siederai al tavolo per negoziare l’accordo.
Le alternative non sono solo vicendevoli ma si potrebbero eventualmente abbinare, cominciando per gradi per poi fare scelte più o meno definitive.
Permettimi un’ultima riflessione, che forse avrei dovuto mettere bene in evidenza in apertura.
Non me ne vogliano gli avvocati, ma in questa delicatissima situazione, che potrebbe compromettere definitivamente un rapporto locativo già difficile oppure intaccare una relazione serena e non conflittuale tra proprietario e inquilino, l’ultima cosa da fare è parlare di postille e articoli del codice civile, azzannandosi per stabilire se e quanto siano dovuti al conduttore la riduzione o l’azzeramento del canone.
Situazioni imprevedibili e nuove anche a livello normativo – non stiamo parlando di un terremoto che ha reso inagibile il bene, ma di una sorta di inagibilità economica – andrebbero gestite non con spirito conflittuale ma con l’approccio costruttivo che ben conoscono e applicano coloro che si occupano di conciliazione e che è volto a tutelare e far dialogare il più possibile le parti in causa.
Mentre aspettiamo di sapere se verranno presi provvedimenti specifici per il settore, incentivi per commercianti e professionisti, rafforzamento/rimodulazione del fondo per morosità incolpevole, la cosa da fare è tenere i nervi saldi, ragionare sugli scenari possibili e individuare la formula migliore per tamponare questa emergenza, in attesa di decidere con maggiore lucidità.
In ogni caso, per eventuali ulteriori dubbi, puoi scrivermi: non ti prometto soluzioni a prova di bomba né di tirare fuori il coniglio dal cilindro, ma ti offro un punto di vista più lucido e distaccato su un problema specifico e nuovo per tutti.
